對於許多人來說，房屋稅可能是一個有點複雜的概念。但作為房屋所有人，了解房屋稅的基本知識是很重要的。本文將以淺顯易懂的方式，為大家介紹房屋稅的相關知識，希望能幫助讀者更好地理解這項稅收。
一、什麼是房屋稅？
房屋稅是房屋所有人每年都需要繳納的一種稅收。簡單來說，只要你擁有房屋，就需要按年繳納房屋稅。這項稅收的目的是對房屋所有權人徵收稅金，作為地方政府的財政收入之一。除了房屋稅，房屋擁有人還需要繳納地價稅。如果房屋總價超過一定金額，還可能需要繳納所謂的「豪宅稅」呢！不過，本文將主要聚焦於房屋稅這個主題。
二、房屋稅如何計算？
房屋稅的計算公式看似簡單：
💡 房屋稅 ＝ 房屋課稅現值 × 房屋稅稅率
但實際上，這個公式中的兩個因素都有一些細節需要了解：
(1) 房屋課稅現值
「房屋課稅現值」並不是你買房時的市價，而是政府對房屋本身的評估價值。這個價值通常遠低於實際市價，因為它不包括土地價值，只計算房屋建築本身的價值。房屋課稅現值的計算方式為：
💡 房屋課稅現值 ＝ 核定單價 × 面積 × (1 - 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率
影響房屋課稅現值的因素包括：房屋面積、地段、屋齡、樓層、建材等。一般來說，面積越大、地段越好、屋齡越新、樓層越高、建材越好，評定的價值就越高，相應的房屋稅也就越多，而房屋評定現值每三年會調整一次。另外，很多人會誤以為稅籍證明上的「房屋現值」就是「房屋課稅現值」，其實兩者是有差異的。「房屋現值」包含了「課稅現值」和「免稅現值」，而房屋稅計算是以「課稅現值」為準。
(2) 房屋稅稅率
「房屋稅稅率」因房屋用途不同而有所區別。大致可分為以下幾類：
| 項目 | 法定稅率最低 | 法定稅率最高 | |
|---|---|---|---|
| 住家用 | 非自住之住家用 | 1.5% | 3.6% |
| 自住使用 | 1.2% | 1.2% | |
| 公益出租人出租使用 | 1.2% | 1.2% | |
| 非住家用 | 營業用 | 3% | 5% |
| 私人醫院、診所、自由職業事務所 | 3% | 5% | |
| 人民團體等非營業用 | 1.5% | 2.5% |
另外還需要注意的是，雖然中央政府有法定稅率，但房屋稅屬於地方稅，各縣市政府實際徵收的稅率可能會有所不同。
三、如何適用最低的自用住宅稅率？
從上面的稅率可以看出，自用住宅的稅率 1.2% 是最低的。要符合自用住宅的條件，需要同時滿足以下三點：
- 房屋無出租使用
- 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
- 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內
如果不符合以上條件，例如把房子出租或空置無人居住，就要適用非自住之住家用稅率(1.5% – 3.6%)，需要繳納的稅額會相應增加。以台北市為例，如果在台北市持有非自住房屋2戶以下，每戶按2.4%稅率課徵；持有3戶以上，每戶按3.6%稅率課徵房屋稅。這就是我們常聽到的「囤房稅」，目的是對持有多套非自住房屋的人加重徵稅。
四、房屋稅的繳納時間和方式
房屋稅的繳納期間為每年的5月1日至5月31日。通常在4月下旬或5月初，房屋擁有人就會收到繳納通知單。房屋稅的課稅期間是從前一年的7月1日到當年的6月30日，按月課稅。如果未滿一年，會按比例課稅。如果發生房屋買賣，買賣雙方需要按當年度的持有時間比例分攤房屋稅。
五、房屋稅的課稅範圍
雖然名為「房屋稅」，但實際上，除了一般意義上的房屋外，還有一些建築物也會被列入房屋稅的課稅範圍，例如：
- 工作、營業等固定於土地上的建築物
- 夾層屋
- 各種形狀的倉庫
- 油槽、加油亭
不過，好消息是，住戶的自用停車場不在房屋稅的課稅範圍內。
六、如何節省房屋稅？
想要節省房屋稅，可以考慮以下幾種方法：
(1) 確保房屋符合自用住宅稅率條件：
如前所述，自用住宅稅率 1.2% 是所有項目中最低的，因此務必確認自己的房子是否適用自用住宅稅率。
(2) 申請減免房屋稅：
某些特殊情況下，可以申請減免房屋稅，例如：
| 可申請的條件 | 減免項目 |
|---|---|
| 1.焚燬、坍塌、拆除致不堪居住房屋 | 停止課稅 |
| 2.災害毀損五成以上房屋 | 免徵房屋稅 |
| 3.災害毀損三成以上不及五成房屋 | 減半徵收房屋稅 |
| 4.宗祠、教堂、寺廟房屋 | 免徵房屋稅 |
| 5.合法登記工廠 | 按營業用減半徵收房屋稅 |
| 6.農會所有之自用倉庫及檢驗場房屋 | 減半徵收房屋稅 |
| 7.農會專供儲存公糧倉庫 | 免徵房屋稅 |
| 8.專供飼養禽畜及農業生產用房屋 | 免徵房屋稅 |
| 9.農產品批發市場使用房屋 | 減半徵收房屋稅 |
| 10.慈善救濟事業房屋 | 免徵房屋稅 |
| 11.公益社團辦公用房屋 | 免徵房屋稅 |
| 12.政府平價配售平民住宅 | 減半徵收房屋稅 |
| 13.無償供政府機關公用或軍用房屋 | 免徵房屋稅 |
| 14.私立圖書館、博物館、藝術館、美術館、民俗文物館、實驗劇場等場所 | 免徵房屋稅 |
(3) 注意房屋狀況變化
如果房屋有增建、改建，記得及時向主管機關申報，以免被追繳稅款。同時，如果房屋因災害或其他原因變得不適合居住，也可以申請減免稅款。
(4) 善用公益出租人或包租代管優惠
某些地區對於參與公益出租或政府包租代管計劃的房屋，會給予稅率優惠。例如，台北市對此類房屋的稅基可再折減50%，相當於房屋稅率只需0.6%。
(5) 注意房屋使用目的變更
在買賣房子時，要特別注意房屋的使用目的。如果原先是非自住用途，而你買來後打算自住，記得在房屋移轉日完成後的30天內到稅捐稽徵處申請變更房屋使用目的，以免多繳稅款。 檢查是否符合特殊減免條件
(6) 特殊情況
在一些特別的情況下，房屋可能符合減免稅款的條件。例如，海砂屋、輻射屋等經專業機構鑑定的問題房屋，可申請減免房屋稅。
七、如何查詢自己的房屋稅？
除了每年收到的房屋稅繳款書外，房屋所有權人還可以通過以下方式查詢房屋稅信息：
- 線上查詢：可以憑自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡，到財政部稅務入口網進行線上查詢
- 親自查詢：可以攜帶身份證明文件到當地稅捐稽徵處查詢。
- 電話查詢：可以撥打當地稅捐稽徵處的服務電話進行查詢。
八、常見誤解和注意事項
許多人可能對於房屋稅一知半解而導致會有誤解，因此厝編為大家整理並提醒以下常見的誤解和注意事項：
(1) 房屋稅與房屋市價的關係
很多人誤以為房屋稅是根據房屋的市場價值來計算的。實際上，房屋稅是根據政府評定的「房屋課稅現值」來計算的，這個值通常遠低於實際市價。
(2)自用住宅的認定
要符合自用住宅的條件，不僅要自己居住，還要符合前面提到的其他條件。有些人以為只要自己住就可以適用最低稅率，這是不正確的。
(3) 房屋稅與地價稅的區別
很多人會混淆房屋稅和地價稅。房屋稅是針對房屋建築本身徵收的稅，而地價稅是針對土地徵收的稅。兩者都是每年需要繳納的稅款，但計算方式和繳納時間不同。 (4) 及時申報變更
如果房屋有任何變更，如增建、改建，或者使用目的發生變化(如從自住變為出租)，都應該及時向稅務機關申報。否則可能會面臨補稅甚至罰款的風險。
(5) 稅率變化
房屋稅率可能會隨著政策變化而調整。例如，近年來一些地方政府為了抑制房地產投機，提高了非自住房屋的稅率。因此，房屋所有人最好都要及時關心相關的政策變化。
房屋稅雖然看似複雜，但只要掌握了基本概念，就不難理解。好不容易擁有了自己的房屋，了解房屋稅的相關知識不僅可以合理節稅，也能讓我們了解稅法游戲規則而不受罰。相信透過本文的介紹，厝友們對台灣房屋稅有了基本的認識，而稅法政策也可能會隨時間變化，因此建議大家還是需要關注最新的稅收政策，或在需要時打開厝咪網站，裡面有許多與房子、室內設計等相關的實用文章供大家參考。
